Vivienda asequible en Alemania

Con casi diez viviendas sociales por cada 1.000 habitantes, Hamburgo se sitúa a la cabeza de una comparación nacional de 26 ciudades, según un estudio de Bulwiengesa. Sin embargo, la vivienda social escasea en Alemania a un ritmo asombroso y cada vez menos personas pueden permitirse una vivienda en los centros urbanos. Así ha cambiado la vivienda social en Alemania.

En 2002, el número de viviendas sociales en Alemania rondaba los 2,6 millones. En 2018, solo había alrededor de 1,2 millones, es decir, menos de la mitad. Así lo ha determinado la Asociación Federal de Empresas Inmobiliarias y de Vivienda de Alemania GdW en una evaluación de 2019.

En otras palabras: entre 2002 y 2018, una media de unos 230 pisos perdieron su condición de vivienda social cada día. Neto, a pesar de las nuevas construcciones. Sus propietarios ya no están entonces obligados por los alquileres prescritos por el Estado y – comprensiblemente – no tardan en subir los alquileres. En resumen, la vivienda social en Alemania va cuesta abajo. No es precisamente digno de elogio si se tiene en cuenta que Alemania solía ser considerada un líder internacional en vivienda social.

Hace unos 100 años, Alemania estaba en plena Revolución de Noviembre. La Primera Guerra Mundial tocaba a su fin, los alemanes derrocaban su monarquía y proclamaban una república. Ya durante la época imperial habían intentado llamar la atención sobre su deficiente situación en materia de vivienda, llegando en ocasiones a los disturbios. Sin embargo, fue durante la República de Weimar cuando se escucharon por primera vez las voces del movimiento obrero y surgió la voluntad de crear viviendas asequibles y habitables para las personas con rentas bajas.

La Herradura de Berlín es quizá el ejemplo más conocido de esta época. Hoy es Patrimonio de la Humanidad de la UNESCO y un icono arquitectónico. Sólo en el entonces Gran Berlín se construyeron en los años veinte un total de 17 de estos complejos de viviendas sociales de alta densidad, no todos tan destacados visualmente como el Hufeisensiedlung, pero todos con un objetivo común: crear espacios habitables asequibles y de alta calidad.

Tras el final de la Segunda Guerra Mundial, las ciudades que quedaron en ruinas y los desplazados que regresaban crearon una escasez galopante de viviendas, a la que se hizo frente tanto en el Este como en el Oeste con la construcción de viviendas financiadas por el Estado. La tendencia a la construcción de viviendas sociales llegó a su fin en los años 80, cuando el Estado dejó de financiarlas y cada vez más autoridades locales empezaron a privatizar sus viviendas subvencionadas por falta de fondos.

Viviendas sociales privatizadas desde los años 80

Los nuevos propietarios estaban obligados en contratos, normalmente de 30 años de duración, a ofrecer los pisos como vivienda social a los interesados que cumplieran los requisitos y eran compensados económicamente por el Estado. Transcurridos esos 30 años, el llamado compromiso social deja de aplicarse y los propietarios pueden volver a ofrecer los pisos en el mercado libre. Casi nadie que tenga una vivienda que ofrecer se perderá la rentabilidad que ahora puede obtenerse en ella. Quien hoy quiera permitirse un piso en una aglomeración urbana, a menudo tiene que ganar muy por encima de la media, contentarse con muy poco espacio o destinar una proporción malsana de sus ingresos familiares a los gastos de vivienda.

Sin embargo, lo que demuestra hasta qué punto la escasez de vivienda ha vuelto a ser aparentemente tan grande, 50 solicitantes en las grandes ciudades alemanas se presentan hoy en día a veces a una inspección masiva de un loo que necesita reformas y uno de ellos puede entonces disfrutar del honor de una sultana elegida.

La vivienda social, descuidada durante años, no se remediará rápidamente. Esto ya se debe al diseño de los procedimientos de autorización de construcción, que suelen tardar muchas veces más que el tiempo real de construcción de un inmueble. Lo que hoy se inicia puede tardar años en abrirse camino, en parte debido a la falta de personal capaz de tramitar los procedimientos de construcción en los ayuntamientos. Además, primero hay que disponer de suelo edificable, y éste se vendió en muchos lugares durante la privatización.

El hecho de que a Hamburgo le vaya bien estadísticamente en el ámbito de la vivienda social es una buena noticia, pero no transmite el hecho de que se está haciendo demasiado poco en este ámbito. Incluso incluyendo las nuevas construcciones previstas en los estados federados, seguirá habiendo efectivamente menos viviendas sociales en los próximos años y, mientras a los inversores no les merezca la pena construirlas, nada cambiará por sí solo.

Hace falta más iniciativa

Alemania llega tarde a este asunto, así que ni siquiera quejarse servirá de nada. Sin embargo, los estados federados y el Estado federal deben tomar ahora muchas más medidas de las que han tomado hasta ahora. En un breve estudio realizado en 2019, el Instituto Pestel, con sede en Hannover, llegó a la conclusión de que el número de viviendas sociales debería aumentar a dos millones para 2030 como „objetivo mínimo“ para aliviar la presión sobre los mercados inmobiliarios alemanes. Para lograrlo, el instituto calcula que se necesitarán más de 6.000 millones de euros anuales en financiación durante más de diez años.

Esta cifra es muy superior a los 2.400 millones de euros que, según el estudio, se destinaron a vivienda social en los presupuestos federal y estatales en 2018. Incluso la ayuda financiera del Gobierno federal para vivienda social, aprobada en 2020 con un volumen de mil millones de euros hasta 2024, parece más bien una gota en el océano.

Hay propuestas para combatir la crisis de la vivienda. Los inmuebles de propiedad pública, como los aparcamientos de las estaciones de ferrocarril, por ejemplo, podrían proporcionar el terreno edificable para nuevas viviendas. Construidas sobre pilotes, como ha ideado un arquitecto de Bad Aiblingen, ni siquiera tendrían que competir con los coches aparcados por el codiciado espacio. Sin embargo, para poder reaccionar más rápidamente a la demanda, también sería necesario racionalizar la normativa de construcción y no cargar a los promotores de viviendas sociales con trabajo administrativo adicional.

Hablamos con Sebastian Scheel, Senador de la Construcción de Berlín, sobre las viviendas sociales y la presión sobre el espacio en Berlín en general.

Y puede leer todo sobre la limitación de los alquileres en Berlín aquí.