Reforzar el derecho de tanteo: Los planes de Berlín, Hamburgo y Múnich

Los alcaldes de las tres mayores ciudades de Alemania han lanzado una iniciativa conjunta para reforzar el derecho municipal de tanteo y retracto. Uno de los motivos es una sentencia del Tribunal Administrativo Federal de 2021.

Franziska Giffey, alcaldesa gobernante de Berlín, Peter Tschentscher, primer alcalde de Hamburgo, y Dieter Reiter, alcalde de Múnich, han decidido hacer campaña a favor del fortalecimiento del derecho municipal de tanteo para proteger mejor a los inquilinos frente al desplazamiento.

El trasfondo de la iniciativa es el litigio entre una empresa inmobiliaria y el ayuntamiento de Berlín, que pasó por todas las instancias. El caso se refería a una propiedad en la que, entre otras cosas, se encuentran 20 pisos de alquiler bajo protección vecinal. La empresa inmobiliaria interpuso una demanda contra la oficina del distrito de Friedrichshain-Kreuzberg porque ejerció su derecho de tanteo a favor de una asociación de viviendas de propiedad estatal para contrarrestar el temido desplazamiento de la población residencial. Tras no prosperar la demanda en primera instancia, el Tribunal Administrativo Federal falló finalmente a favor de la inmobiliaria en noviembre de 2021.

En consecuencia, la autoridad del distrito no debería haber ejercido su derecho de tanteo basándose en la mera presunción de un uso futuro contrario a la conservación, por ejemplo mediante el aumento de los alquileres o la conversión en condominios. El factor decisivo fue que el inmueble estaba edificado en el momento en que se ejerció el derecho de tanteo de conformidad con los objetivos o fines de las medidas urbanísticas y se utilizaba de acuerdo con los estatutos de conservación social. Por tanto, la ciudad de Berlín no podía aplicar el derecho de tanteo como medida cautelar y el recurso de la sociedad inmobiliaria fue estimado en última instancia. En los distritos en los que se aplican los estatutos de protección de la vecindad, no se puede hacer valer el derecho de tanteo en estas circunstancias. Del mismo modo, las autoridades locales no pueden concluir declaraciones de evitación con los compradores. Puede leer lo que dicen, por ejemplo, los estatutos de conservación de Múnich aquí.

Giffey, Tschentscher y Reiter, alcaldes de las tres mayores ciudades alemanas, proponen ahora reforzar el derecho municipal de tanteo a nivel federal. Esto debería permitir a los municipios ejercer este derecho con seguridad jurídica en el futuro. De las pocas opciones de que disponen los municipios para proteger a los inquilinos, el derecho de tanteo es una de las más eficaces. Por eso, los alcaldes de las tres mayores ciudades de Alemania quieren ahora trabajar juntos para encontrar una solución a nivel federal. El objetivo es proteger a los ciudadanos de los desplazamientos, mantener unos alquileres asequibles y contrarrestar la especulación.

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