Nuevo estudio de Difu sobre la política de suelo y la movilización de la tierra para la construcción

En el estudio „La práctica de la movilización municipal del suelo edificable y la política de suelo“, el Instituto Alemán de Asuntos Urbanos (Difu) investigó cómo aplican los ayuntamientos los instrumentos de la ley de edificación y la política de suelo, por ejemplo para contrarrestar la escasez de viviendas. El estudio se basa en una encuesta representativa de las autoridades locales y en los resultados de dieciséis ciudades objeto de estudio. Incluye preguntas como cuán escaso es el suelo edificable y cuántos ayuntamientos siguen vendiendo suelo a precios máximos. Puede encontrar las respuestas a estas y otras preguntas del estudio aquí.

En muchos lugares, los mercados son estrechos y hay una gran demanda de viviendas asequibles. Entonces, ¿cómo movilizan las ciudades el suelo edificable? En primer lugar, se necesita una política municipal de suelo activa. El nuevo estudio de Difu ha sido financiado por el Instituto Federal de Investigación sobre Construcción, Urbanismo y Ordenación del Territorio (BBSR) y ha permitido colmar lagunas de conocimiento. Hasta ahora no existía una visión de conjunto actual a escala nacional de la aplicación de los instrumentos de la política de suelo y de la ley de edificación en los entes locales. La combinación de datos empíricos e informes de la práctica de aplicación local permite ahora echar un vistazo entre bastidores, a la „sala de máquinas“ de la planificación, desde la que se genera la nueva construcción residencial.

El estudio Difu muestra que las autoridades locales utilizan cada vez más instrumentos de desarrollo urbano y de política inmobiliaria. La mayoría de las autoridades locales utilizan la política inmobiliaria municipal como instrumento para el desarrollo urbano y de la vivienda. Para ello, a menudo compran terrenos en operaciones de adquisición provisionales o utilizan reservas de suelo a largo plazo. A menudo asignan su propio suelo municipal de acuerdo con especificaciones y conceptos cualitativos. Más del cuarenta por ciento de los municipios cuentan con una estrategia de suelo edificable o una resolución de suelo edificable, por ejemplo el „Modelo Cooperativo de Suelo Edificable“. Se trata de una normativa vinculante para la creación de derechos de construcción en terrenos privados.

Según las autoridades locales, la construcción residencial tiene lugar principalmente en urbanizaciones internas. Las ciudades tienen que hacer esfuerzos considerables para generar derechos de edificación. He aquí un ejemplo: de 2016 a 2020, 282 municipios adoptaron 2.674 planes de desarrollo y crearon así derechos de construcción para 180.250 pisos. En 2020, se estaban tramitando 1.990 planes urbanísticos en 266 municipios. Esto creó derechos de construcción para 183 680 pisos. Estos resultados dan fe de una expansión de las actividades de los municipios en el desarrollo de suelo edificable.

El aumento de los instrumentos de planificación urbana ilustra la presión que sufren las ciudades para actuar. Los municipios están a favor de adaptar los instrumentos. Sin embargo, no creen que sea necesario modernizarlos a fondo.

Hay discrepancias en el aspecto financiero. Algunos municipios pueden financiar activamente el desarrollo del suelo edificable gracias a unas condiciones económicas favorables. Otros carecen de recursos financieros. También es problemática la falta de personal capacitado para el desarrollo inmobiliario. Por ello, las autoridades locales desearían que los presupuestos municipales estuvieran mejor dotados y que los gobiernos federal y estatal prestaran un mayor apoyo. El apoyo financiero a la compra de terrenos -incluidas las compras provisionales- sería importante. También sería útil que se crearan condiciones marco favorables para la movilización de solares no urbanizados.

Además de viviendas asequibles, las ciudades necesitan oportunidades para empresas, guarderías y escuelas, así como espacios abiertos. Para ello se necesita suelo disponible.

„El estudio muestra que muchas ciudades ya han empezado a ganar o recuperar opciones para configurar el futuro de su municipio mediante una política activa de suelo“, afirma la directora del proyecto Difu, Ricarda Pätzold. „Esta ardua tarea requiere capacidad de permanencia, estabilidad política, margen financiero, apoyo instrumental, experiencia del personal y, por último, pero no por ello menos importante, promotores innovadores“.

Puede consultar el estudio completo de DiFu aquí.

Algunos de los aspectos tratados en el estudio se solapan con el tema del urbanismo. Puede leer todo lo que necesita saber al respecto aquí.