¿Los inquilinos alemanes financian a los propietarios italianos?
Alemania tiene pocos propietarios en comparación con otros países. El economista y periodista económico Daniel Schönwitz aclara lo que esto significa para la brecha entre ricos y pobres, por qué el tema de la propiedad de la vivienda está ahora en el punto de mira y cómo las diferentes tasas de propiedad configuran los mercados inmobiliarios.
El país de los poetas y pensadores es sobre todo un país de inquilinos: Sólo alrededor del 47% de los alemanes vive en su propia casa. Se trata de una cifra extremadamente baja para un país industrializado. En Estados Unidos y Francia, la proporción de propietarios-ocupantes supera el 60%, en Italia y España incluso el 70%.
La elevada proporción de inquilinos alberga dinamita social, sobre todo en lo que respecta a la brecha entre ricos y pobres. Un ejemplo de ello sería la limitación de los alquileres en Berlín. Según un reciente estudio del Bundesbank, existe una „estrecha correlación entre las tasas de propiedad de la vivienda y la desigualdad de la riqueza“. Por tanto, la riqueza se distribuye de forma más desigual en Alemania que en Francia, Italia y España.
Esto queda especialmente claro al observar la „riqueza mediana“, es decir, el valor que representa el centro de la sociedad (una mitad tiene más, la otra mitad menos): Equivale a unos 35.000 dólares en Alemania, frente a 92.000 en Italia.
Dicho sin rodeos: Italia es pobre, pero los italianos no lo son. Y Alemania es rica, pero los alemanes no lo son.
Esta diferencia ha saltado a la palestra a raíz de la pandemia de coronavirus. En cuanto al „fondo de reconstrucción“ previsto, los escépticos de la UE critican que los inquilinos alemanes financien indirectamente a los propietarios italianos. El mensaje es que los países del sur deberían pedir primero a sus ciudadanos ricos que paguen antes de pedir ayuda a los contribuyentes del centro y norte de Europa.
Sin embargo, quienes así argumentan no se dan cuenta de que un aumento generalizado de los impuestos sería desastroso en esta situación. Faltaría dinero por todas partes: Los empresarios tendrían menos fondos líquidos para estabilizar sus empresas, los consumidores podrían consumir menos. El resultado más probable sería una grave recesión en el sur de Europa.
Por tanto, la solidaridad con los países especialmente afectados por la pandemia está a la orden del día. Sobre todo porque el apoyo también redunda en interés de los países donantes: mientras Italia y España sufran, el comercio interior de la UE no prosperará, con graves consecuencias para los demás Estados miembros y, en especial, para la economía alemana, orientada a la exportación.
A medio plazo, sin embargo, el modelo del sur de Europa de „ciudadanos ricos, Estado pobre“ se verá sometido a una presión cada vez mayor. Por ejemplo, Italia podría endurecer sus generosas normas sobre el impuesto de sucesiones una vez superada la crisis, con el fin de reponer sus arcas.
Por qué necesitamos incentivos para la creación de riqueza
Al mismo tiempo, estoy convencido de que el modelo alemán de „Estado rico, ciudadanos pobres“ no es sostenible a largo plazo. Especialmente en una época de aumento de los alquileres, crece el miedo a la pobreza en la vejez, lo que exacerba las tensiones sociales y alimenta a populistas de todo pelaje.
Afortunadamente, en la actualidad existe una conciencia generalizada de que necesitamos incentivos adicionales para la creación de riqueza, sobre todo en lo que respecta a la propiedad de la vivienda. Se espera que los costes de los agentes inmobiliarios para los compradores de viviendas bajen en pocos meses; hay otras propuestas sobre la mesa, como la reducción de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales para las familias.
En combinación con unos tipos de interés persistentemente bajos, esto debería acelerar el aumento de la tasa de propiedad de la vivienda. Por tanto, Alemania podría alcanzar la marca del 50% antes que a finales de esta década (como se predijo anteriormente). Y no lo olvidemos: tras el coronavirus, mucha gente quiere pisos más grandes – y es más probable que compren que alquilen.
Este efecto impulsará la demanda de vivienda en este país. Esto hace más probable que la tendencia al alza del mercado inmobiliario residencial continúe tras la pausa del coronavirus. En cambio, en los países con altas tasas de propiedad, amenaza lo contrario, sobre todo en caso de recesión grave: muchos propietarios se verían obligados a vender pisos. Y la oferta aumentaría presumiblemente más que la demanda porque el conjunto de compradores potenciales es menor.
Por tanto, quien quiera evaluar la evolución a largo plazo de los mercados inmobiliarios debería prestar especial atención a la tasa de propiedad.
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Daniel Schönwitz es periodista económico, columnista y formador de medios de comunicación. El economista vive con su familia en Düsseldorf. Sígalo en Twitter.