Compartimos coche, piso, oficina. „Compartir en lugar de tener“, el principio básico de la „economía colaborativa“, tiene ahora una fuerte influencia en nuestras vidas. No sólo nos afecta como particulares y consumidores, sino también como miembros de profesiones relacionadas con la planificación, construcción y explotación de edificios. Después de todo, ¿qué significaría en última instancia que la economía colaborativa se impusiera en el sector inmobiliario? La respuesta -al menos a primera vista- es bastante sencilla: en general se necesitarían menos edificios. Los perdedores serían, por tanto, los productores y proveedores de servicios tradicionales, es decir, las empresas constructoras, los planificadores y los arquitectos, así como los propietarios y operadores inmobiliarios.
Sin embargo, probablemente no sea tan sencillo. Desde hace algunos meses, nuevos modelos de negocio se han ido estableciendo gracias a la economía colaborativa. Al fin y al cabo, compartir espacios de trabajo de oficina en lugar de poseerlos parece encajar bien en nuestro mundo laboral moderno: presupuestos ajustados, trabajo basado en proyectos y rápidos cambios organizativos están a la orden del día en muchas empresas, pero contrastan con la práctica de alquilar una determinada cantidad de espacio a largo plazo. Los profesionales inmobiliarios lo reconocieron hace unos años, pero durante mucho tiempo faltaron mecanismos de mercado, proveedores y comercializadores para responder adecuadamente a la tendencia de „compartir en lugar de tener“.
Cada vez más a menudo: „espacios de coworking“.
Esto ha cambiado ahora. Los proveedores profesionales de espacios de coworking u oficinas se están aventurando en el mercado germanoparlante, mientras que los operadores ya establecidos se expanden rápidamente. Regus, por ejemplo, quiere multiplicar el número de sus „centros de negocios“ en todo el mundo de 1.500 a la friolera de 20.000. Satellite Office, que se centra en el sector de gama alta, ha abierto recientemente nuevos centros de negocios y coworking en Zúrich y Múnich, en direcciones muy prestigiosas: En la Bahnhofstrasse de Zúrich, Satellite ocupa la tradicional Haus Gryffenberg; en Múnich, la empresa se instaló en abril en el Alte Hopfenpost, su segunda sede en la capital del Estado, junto al Ludwigpalais.
El gigante estadounidense WeWork tiene sus miras puestas en los jóvenes autónomos, las start-ups y las pequeñas empresas. Por ello, ha elegido la metrópoli berlinesa de las start-ups para introducirse en el mercado alemán: en primavera abrió su primer espacio de coworking en el Sony Centre; ya se ha anunciado una segunda ubicación en Hackescher Markt. Mindspace, una empresa israelí con una orientación similar, abrió sus nuevos espacios de coworking alemanes en ubicaciones de oficinas no menos consolidadas: la Friedrichstrasse de Berlín y la Alte Klöpperhaus de Rödingsmarkt, en Hamburgo.
La novedad: los proveedores de oficinas compartidas temporales se dirigen a un grupo objetivo que hasta ahora tenía problemas para alquilar oficinas en el mercado regular. Las empresas de nueva creación, los fundadores y los autónomos resultan totalmente poco atractivos para los inversores como pequeños inquilinos. Además, las necesidades de espacio de las empresas en fase de crecimiento cambian rápidamente, y los plazos de alquiler habituales -cuanto más largos, mejor- son demasiado inflexibles. Hasta ahora, las empresas de nueva creación solían alquilar espacios en edificios comerciales antiguos situados en lugares céntricos. Sin embargo, la Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) ha determinado recientemente que este espacio es cada vez más escaso. Los investigadores predicen que, en el futuro, el mercado de alquileres para start-ups estará dominado por grandes empresas operadoras que ofrezcan espacio a varias start-ups en paralelo. Los operadores profesionales podrían constituir así un puente entre los pequeños inquilinos y los inversores. Y es muy probable que los agentes locales del sector inmobiliario no quieran dejar este campo a los grandes proveedores extranjeros, como WeWork o Regus, sino que acumulen experiencia ellos mismos.
Los hoteles se llevan la peor parte
Mientras se intenta surfear la ola del cambio en el sector inmobiliario de oficinas, el sector hotelero y residencial sigue buscando la respuesta adecuada a los retos de la economía colaborativa. El ejemplo de Airbnb es una ilustración especialmente dramática de lo indefensos que están los agentes establecidos del mercado ante un nuevo actor con un modelo de negocio hasta ahora desconocido. La plataforma en línea permite alquilar temporalmente habitaciones o pisos enteros -ya sea para fines de semana o viajes de negocios- de particular a particular. El modelo es un éxito rotundo: muchas plazas hoteleras, sobre todo en las categorías de precio medio y bajo, permanecen vacías porque los viajeros prefieren optar por alojamientos privados aún más baratos. En Suiza, por ejemplo, donde el sector hotelero ya atraviesa dificultades debido a la fortaleza del franco suizo, la capacidad de las ofertas de Airbnb representa ya una cuarta parte de todo el alojamiento hotelero del país, y la tendencia va en aumento. Regiones turísticas clásicas como Verbier, Zermatt y Davos y las ciudades de Zúrich, Basilea, Lausana y Berna son destinos especialmente populares. Como puede imaginarse, los operadores hoteleros están muy molestos y piden a los legisladores que pongan en su sitio al nuevo competidor. „Compartir en lugar de tener, pero no a mi costa“, es el tenor entre los hoteleros.
Airbnb y similares también están teniendo un impacto en el mercado de alquiler de propiedades que nadie esperaba inicialmente. Un propietario avispado prefiere alquilar su pequeño piso a viajeros por 60 euros la noche que a un inquilino habitual por 350 euros al mes, siempre que no le asusten los gastos. Las ciudades de Múnich, Hamburgo, Berlín y Colonia, donde se concentra principalmente la oferta de Airbnb en Alemania, se quejan por tanto de que la ya escasa oferta de pisos se está reduciendo aún más debido a la conversión de pisos en viviendas de vacaciones permanentes. Sobre todo porque los alojamientos privados más solicitados se encuentran en barrios urbanos de moda como Prenzlauer Berg y Kreuzberg en Berlín, el distrito Südstadt de Colonia, el Glockenbachviertel de Múnich o Hamburgo-Eimsbüttel. Algunas de las autoridades locales afectadas han respondido con nuevas leyes y normativas, mientras que otras siguen amenazando con una regulación más estricta. „Compartir en vez de tener, pero no en mi barrio“ es la reacción de las ciudades.
Ahora se puede debatir si los servicios que ofrecen empresas como WeWork o Airbnb siguen teniendo mucho que ver con la idea básica de la economía colaborativa, que pretende servir de contrapeso al comercio y el consumo. Sin embargo, esto es de poca ayuda. Porque ocultaría el hecho de que estos nuevos modelos de negocio están influyendo en el sector inmobiliario, para bien o para mal. Y todos los participantes en el mercado deben adaptarse a ello.